Análisis comparado sobre asentamientos en SNU: marcos reguladores de otras CCAA
UNC - El Urbanismo de la No Ciudad
COMUNIDAD AUTONOMA DE ANDALUCÍA
Desde su promulgación en 2002, la vigente Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía ha sido objeto de muy diversas e importantes modificaciones. Entre ellas las tendentes a abordar de forma explícita la problemática de los asentamientos y ocupaciones edificatorias ilegales existentes en el suelo no urbanizable de la Comunidad. Estas modificaciones legales han venido acompañadas de específicos desarrollos reglamentarios que articulan de forma más detallada los procedimientos y estrategias a seguir.
El establecimiento de un procedimiento específico para el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) se configura como la vía para regularizar las edificaciones aisladas. Este reconocimiento como AFO se proyecta fundamentalmente sobre las edificaciones aisladas respecto a las cuales se hubiere agotado el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido.
En todo caso, será el Decreto 2/2012 el que tipificará y diferenciará las situaciones en las que se encuentran las edificaciones tanto por su forma de implantación (aisladas, asentamientos urbanísticos, hábitat rural diseminado) como por su adecuación o no a las determinaciones establecidas por la ordenación territorial y urbanística. Partiendo de esta distinción se establecen las normas y procedimientos aplicables para cada una de estas situaciones, de cara a su integración o no en la ordenación urbanística, o su regularización como asimilado a fuera de ordenación.
La integración de estos asentamientos, cuando proceda, conlleva su regularización pero no puede suponer coste alguno para la administración. La incorporación debe hacerse en el proceso de revisión del Plan General, mediante su clasificación como suelo urbano no consolidado, o como suelo urbanizable. La clasificación como suelo urbanizable de asentamientos urbanísticos tiene en general un carácter más excepcional, que se acentúa en el caso de los desligados de los núcleos existentes.
Para agilizar la aplicación de estas determinaciones, al menos parcialmente, y evitar la demora que conlleva el completar el proceso de revisión del PGOU, se articula la elaboración de específicos avances de planeamiento que lleven a cabo la identificación y catalogación de edificaciones aisladas y asentamientos existentes en el SNU del municipio. Ello permite que desde la aprobación de dicho avance puedan solicitarse las regularizaciones de las edificaciones aisladas.
Estas medidas suponen un avance importante en cuanto al tratamiento y a los criterios urbanísticos a seguir desde el planeamiento general. Mayor dificultad e incertidumbre se proyectan sobre los criterios para la ordenación detallada de los asentamientos incorporados, y sobre la posterior y necesaria gestión y ejecución de estos ámbitos.
Normativas de referencia:
- Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
- Ley 1/1994, de 11 de enero, de ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
- Decreto-Ley 5/2012, de 27 de noviembre, de medidas urgentes en materia urbanística y para la protección del litoral de Andalucía.
- Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
- Decreto 11/2008, de 22 de enero, por el que se desarrollan procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas.
- Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
- Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
- Decreto 129/2006, de 27 de junio, por el que se aprueba el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía.
- Decreto 206/2006, de 28 de noviembre, por el que se adapta el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía a las Resoluciones aprobadas por el Parlamento de Andalucía en sesión celebrada los días 25 y 26 de octubre de 2006 y se acuerda su publicación
COMUNIDAD AUTONOMA DE ARAGÓN
El régimen de la vivienda en SNU es, en general, restrictivo. Se admite para la categoría de SNU genérico, pudiendo autorizarse edificios aislados destinados a vivienda unifamiliar en municipios cuyo plan general no prohíba este tipo de construcciones y siempre en lugares donde no exista la posibilidad de formación de núcleo de población. Se exigirá que exista una sola edificación por parcela, que el edificio no rebase los trescientos metros cuadrados de superficie construida, así como que la parcela o parcelas tengan, al menos, diez mil metros cuadrados de superficie y que queden adscritas a la edificación. En todo caso, también se exige el mantenimiento del uso agrario o vinculado al medio natural de las mismas.
El régimen urbanístico simplificado en municipios menores de 2000 hab. Es más flexible en cuanto al crecimiento de borde, con posibilidad de viviendas unifamiliares, colindantes sobre el núcleo existente (parcelas mínimas de 3000 m2 o incluso menor).
Se articula un régimen específico para la regularización de parcelaciones ilegales y actuaciones en áreas degradadas. Mediante incorporación en el nuevo Plan General o por modificación de éste, como suelo urbanizable o urbano no consolidado. Se establece el procedimiento y los instrumentos a emplear, alcanzándose un importante nivel de detalle. Es de interés destacar el que se regula en detalle el planeamiento de desarrollo a tramitar, su ejecución, y sus especiales determinaciones para este supuesto. Se aplica a parcelaciones ilegales constituidas con anterioridad al 20 de marzo de 2012, siendo necesario elaborar previamente un censo de parcelaciones existentes en el municipio y que figuren en éste, sean consideradas viables técnica y económicamente y no se ubiquen en suelos objeto de protección especial.
Asimismo, se elaborará un censo de ámbitos degradados por la realización de actuaciones urbanísticas ilegales aisladas, en las que deberá elaborarse, conforme a lo que se establezca reglamentariamente, un plan especial que incorporará las medidas precisas para acelerar la reposición de la legalidad infringida al estado anterior a la infracción y evitar la consolidación y extensión de las conductas infractoras. En principio, estas determinaciones reglamentarias están aun pendientes de desarrollo.
Normativas de referencia:
- Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón (BOA 140/2014, 18 julio 2014, en vigor desde el 20 noviembre 2014, deroga la Ley 3/2009)
- Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón
- Decreto 52/2002, de 19 de febrero, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística, en materia de organización, planeamiento urbanístico y régimen especial de pequeños municipios
- Orden 3 febrero 2010, del Consejero de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, por la que se concreta el ámbito subjetivo del régimen urbanístico simplificado regulado en la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón.
- Ley 4/2009, de 22 de junio, de Ordenación del Territorio de Aragón.
- Ley 7/1998, de 16 de julio, por la que se aprueban las Directrices Generales de Ordenación Territorial para Aragón.
COMUNIDAD AUTONOMA DE ASTURIAS
Previsión expresa y mayor flexibilidad para implantar el uso de vivienda unifamiliar en suelos no urbanizables sin especial protección, que remite a las categorías y condiciones que establezca el planeamiento.
Regulación expresa y detallada de los sistemas tradicionales asturianos de asentamiento de la población, que deberán englobarse en alguna de las siguientes categorías:
a) Núcleos rurales (el planeamiento no podrá autorizar en ningún núcleo rural un incremento del aprovechamiento urbanístico ni del número de viviendas que suponga elevar el conjunto del núcleo a más del doble del ya existente). El Catálogo de Núcleos Rurales del Principado de Asturias procederá en todos los casos a fijar la superficie mínima edificable en los núcleos rurales, clasificándolos en función de su densidad.
b) Otras áreas de poblamiento tradicional del territorio asturiano, dentro de la categoría de suelo no urbanizable de interés (el planeamiento podrá autorizar construcciones de edificios aislados destinados a vivienda unifamiliar, en lugares en que no exista la posibilidad de formación de un núcleo de población, y siempre que se cumplan los requisitos exigidos por la propia ordenación urbanística acerca de la superficie mínima de parcela y la disponibilidad de servicios).
c) Los conjuntos que constituyan quintanas tradicionales asturianas (agrupación de una o más viviendas familiares de carácter tradicional, sus construcciones auxiliares, las antojanas, y las pequeñas parcelas vinculadas a éstas, dedicadas a la actividad agropecuaria en uso).
No se articula un procedimiento específico de regularización de las parcelaciones ilegales como tal, más allá de las posibilidades que ofrezca su incorporación como asentamiento tradicional asturiano. Especialmente la regulación de esas “otras áreas de poblamiento tradicional” abre posibilidades a la regularización de ocupaciones aisladas en suelo no urbanizable. Los conjuntos de edificaciones deberán, en su caso ser, incluidas como núcleo rural para su regularización.
Normativas de referencia:
- Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo.
- Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias
- Decreto 11/1991, de 24 de enero, por el que se establecen las Directrices Regionales de Ordenación del Territorio
- Ley 6/1990, de 20 de diciembre, sobre edificación y usos en el medio rural
BOPA 9 Enero 1991 - BOE 6 Febrero 1991 (Derogada)
COMUNIDAD AUTONOMA DE BALEARES
Previsión expresa y mayor flexibilidad para implantar el uso de vivienda unifamiliar en suelos no urbanizables, incluso en suelo con especial protección. Mayor seguridad jurídica al incluirse desde la ley las condiciones mínimas, especialmente en cuanto a parcela mínima de 1,4 Ha de suelo, que se configura como el elemento clave, también se establecen las restantes condiciones básicas de implantación de la edificación (superficies construidas máximas, ocupación, altura…) Igualmente se facilita la implantación de otros usos productivos en suelo no urbanizable. La nueva Ley 2/2014 regula un procedimiento extraordinario de incorporación a la ordenación de edificaciones existentes en suelo rústico, aplicable a las que a la entrada en vigor de esta ley tengan la infracción prescrita. Podrán incorporarse a la ordenación en el plazo máximo de tres años, con todos los derechos y deberes inherentes a las obras realizadas con licencia. Se exige el pago de una prestación económica al Ayuntamiento.
Más allá del procedimiento extraordinario antes citado, no se articula una regulación expresa de los procesos de regularización de las parcelaciones ilegales. Sin embargo, se desarrolla de forma flexible la posibilidad de incorporar a la ordenación urbanística, como nuevo suelo urbano, los asentamientos existentes en suelo no urbanizable. Incluso, y de forma un tanto atípica, cabe delimitar conjuntos de viviendas como asentamientos en el medio rural, y a la vez incluirlos en la clase de suelo urbano, aunque con un cierto régimen especial que posibilita el que no se aplique de forma completa el régimen estándar de suelo urbano (bien sea por la escasa entidad o dimensión del asentamiento, bien por su carácter extensivo, bien por razones de índole territorial o paisajística). Incluso excepcionalmente el planeamiento urbanístico general podrá prever ámbitos de suelo urbano donde no resulte exigible la existencia de red de saneamiento (estableciendo sistemas de depuración de aguas residuales autónomos, como depuradoras de agua o fosas sépticas estancas y homologadas).
La reciente nueva Ley 2/2014 consolida plenamente que dentro de la clasificación de suelo urbano, el planeamiento urbanístico general pueda ordenar como asentamientos en el medio rural los de carácter predominantemente residencial, cuando no se estime conveniente la completa aplicación del régimen jurídico del suelo urbano. Esta especial categoría de suelo urbano se podrá aplicar a asentamientos existentes a la entrada en vigor de la Ley 7/2012, de 13 de junio, considerándose que se encuentran legalmente implantados aquellos asentamientos que se clasifiquen como urbanos para incorporarse a la ordenación urbanística, con independencia de su clasificación urbanística previa, si se encuentran integrados o conformando trama urbana y cumplen ciertos requisitos adicionales. La vía queda vetada para el suelo rústico protegido
Normativas de referencia:
- Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo.
- Ley 2/2013, de 29 de mayo, de modificación de la disposición adicional novena de la Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para la ordenación urbanística sostenible.
- Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para la ordenación urbanística sostenible.
- Ley 8/1988, de 1 de junio, sobre edificios e instalaciones fuera de ordenación.
(Derogada por Ley 2/2014).
- Ley 10/1990, de 23 de octubre, de Disciplina Urbanística.
(Derogada por Ley 2/2014).
- Ley 14/2000, de 21 de diciembre, de Ordenación Territorial.
BOIB 27 Diciembre 2000 - BOE 19 Enero 2001
- Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Islas Baleares.
- Ley 6/1999, de 3 de abril, de las Directrices de Ordenación Territorial de las Illes Balears y Medidas Tributarias.
- Ley 4/2008, de 14 de mayo, de medidas urgentes para un desarrollo territorial sostenible en las Illes Balears.
COMUNIDAD AUTONOMA DE CANARIAS
La regularización se inicia en un período temprano, y a partir de 1997 se regula la constitución de un censo de edificaciones no amparadas por licencia y se establecen supuestos para la suspensión de la ejecutoriedad de las órdenes de demolición. La posibilidad de aplicar esté régimen se prorroga posteriormente a edificaciones no amparadas por licencias urbanísticas, y no incluidas en el censo antes citado cuya construcción se hubiera iniciado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/2003, de 14 de abril.
La regularización anterior se conjuga con régimen edificatorio para la clase de suelo rural que otorga cierta flexibilidad a la implantación y al reconocimiento del uso residencial de vivienda unifamiliar. Ello especialmente a través del denominado Suelo Rústico de Asentamientos Rurales. Se establece incluso una regulación expresa de las actuaciones urbanísticas aisladas en dicho suelo. Bien es cierto que se trata inicialmente de reconocer solo formas tradicionales de poblamiento rural, sean asentamientos rurales o agrícolas. Sin embargo esa diferenciación permite reconocer bajo el epígrafe de asentamiento rural un conjunto de asentamientos residenciales de diversos tipos, de forma más amplia y flexible.
Las recientes modificaciones y novedades introducidas por la Ley 14/2014, 26 diciembre, de Armonización y Simplificación en materia de Protección del Territorio y de los Recursos Naturales, potencian la ordenación de los suelos rústicos de asentamiento y articula expresamente mecanismos de equidistribución para hacer frente a la cesiones de suelos de sistemas generales vinculados a estos asentamientos, así como a la carga que conlleva la obligación de mantener el sistema tradicional de producción y los valores de los terrenos que se vinculan como sistemas territoriales ambientales. Se establece expresamente el nivel de aprovechamiento que se les asigna para su compensación.
A tal efecto se articula que toda reclasificación de suelo rústico a urbanizable deberá conllevar la adscripción a los nuevos sectores de superficies de suelo rústico con valores naturales o culturales precisados de protección, equivalentes al doble de la superficie reclasificada, con el nivel de aprovechamiento establecido en la ley. Estos suelos serán delimitados como sistemas generales ambientales vinculados a los nuevos desarrollos urbanísticos y tendrán como finalidad preservar los valores paisajísticos y culturales.
Normativas de referencia:
- Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.
- Ley 14/2014, 26 diciembre, de Armonización y Simplificación en materia de Protección del Territorio y de los Recursos Naturales (modifica DL 1/2000, vigente a partir del 25 enero 2015).
- Decreto 55/2006, de 9 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de Procedimientos de los instrumentos de ordenación del sistema de planeamiento de Canarias.
- Decreto 183/2004, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias.
- Decreto 11/1997, de 31 de enero, por el que se regula la constitución de un censo de edificaciones no amparadas por licencia y por el que se establecen los supuestos de suspensión de la ejecutoriedad de las órdenes de demolición.
- Ley 19/2003, de 14 de abril, por la que se aprueban las Directrices de Ordenación General y las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias.
- Ley 9/1999, de 13 de mayo, por la que se establecen las normas reguladoras de ordenación del territorio de Canarias.
- Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo.
COMUNIDAD AUTONOMA DE CANTABRIA
A partir de las modificaciones introducidas en 2012 y 2013 se flexibiliza y da agilidad a la utilización edificatoria del suelo rural, especialmente en el denominado suelo rústico de protección ordinaria. Asimismo se articulan mecanismos para dar cobertura transitoria a las edificaciones legales hasta tanto se evalúe si quedan incorporadas a las nuevas ordenaciones en trámite.
Previsión expresa y mayor flexibilidad para implantar el uso de vivienda unifamiliar, mayor seguridad jurídica al incluirse desde la ley las condiciones parcela mínima de baja cabida, (2000 m2 de suelo).
Mediante los denominados Planes Especiales de Suelo Rústico se ordenan expresamente las posibilidades edificatorias mediante la regulación y ordenación de la construcción de viviendas aisladas de carácter unifamiliar, así como de las instalaciones vinculadas a actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo rural en el suelo rústico próximo a los núcleos existentes. Se articula igualmente un Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico.
Se adopta un singular modelo de crecimiento que apuesta por un desarrollo moderado en torno a los núcleos existentes, indicándose que es la forma de crecimiento tradicional de los núcleos rurales. Es decir, se pretende orientar el crecimiento en los ámbitos próximos al suelo urbano mediante viviendas unifamiliares aisladas en suelo que se mantiene como rústico, también mediante instalaciones en las que puedan llevarse a cabo actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo rural, entendiéndose que aportan, según se expresa, un indudable valor al medio rural.
La regularización de lo ilegal se articula esencialmente mediante una legalización como consecuencia de la compatibilidad con las previsiones del nuevo plan, entre tanto se articulan las referidas autorizaciones provisionales transitorias. La flexibilidad en el uso edificatorio del suelo rural facilita el que a través de la revisión o modificación del plan se incorporen las edificaciones ya como legales.
Normativas de referencia:
- Ley de Cantabria 4/2013, de 20 de junio, relativa al régimen jurídico de las autorizaciones provisionales de edificaciones o actuaciones preexistentes, así como de adopción de distintas medidas para la agilización de los instrumentos de planeamiento.
- Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria.
- Ley de Cantabria 3/2012, de 21 de junio, por la que se modifica la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria.
- Decreto 65/2010, de 30 de septiembre, por el que se aprueban las Normas Urbanísticas Regionales.
COMUNIDAD AUTONOMA DE CASTILLA LEÓN
El régimen del suelo rústico incorpora diversas categorías en las que tienen cabida con facilidad la vivienda unifamiliar aislada (suelo rústico común, de entorno urbano, con asentamiento tradicional, de asentamiento irregular).
Se facilita la legalización de asentamientos, dado que mediante la correspondiente modificación o revisión del planeamiento municipal, se pueden incluir en la categoría de suelo rústico de asentamiento irregular los terrenos que hayan sido objeto de parcelación urbanística u ocupación por la edificación mediante procesos ajenos al marco normativo vigente en su momento.
La reciente modificación de 2014 ha hecho menos flexible el régimen para admitir el uso de la vivienda unifamiliar aislada en suelo rústico, articulado mediante el establecimiento de los denominados “Derechos excepcionales en suelo rústico”. Se regula el procedimiento y los requisitos para autorizar estos derechos excepcionales, entre los que se incluye el de la vivienda unifamiliar aislada. Se ha pasado de exigir meramente el cumplimiento de la parcela mínima a efectos agrarios y la no formación de núcleo de población, a una regulación más exigente que solo admite la vivienda necesaria para el funcionamiento de los usos tradicionales agropecuarios o en el marco de los asentamiento tradicional en SNU.
Sin embargo, esta modificación de 2014 abre la posibilidad expresa de un procedimiento específico de regularización de asentamiento. Los referidos terrenos clasificados como suelo rústico de asentamiento irregular deben ser objeto de regularización, a fin de corregir los efectos negativos de la ocupación, proteger el medio ambiente y prevenir riesgos en materia de salubridad, tráfico, incendio e inundación, así como mejorar la calidad de vida de sus habitantes, en especial en lo relativo a la dotación de servicios y accesos. La regularización se efectuará, en cada municipio, sobre ámbitos denominados áreas de regularización, pudiendo incluir terrenos exteriores al ámbito a regularizar, cuando sean imprescindibles para la ubicación de dotaciones urbanísticas, y siempre que no se trate de suelo rústico con protección natural, cultural o especial. Las áreas de regularización se ordenarán mediante un Plan Especial de Regularización. Está pendiente el desarrollo reglamentario que establezca las especialidades de las áreas de regularización y los Planes Especiales de Regularización.
Normativas de referencia:
- Ley 7/2014, de 12 de septiembre, de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y sobre sostenibilidad, coordinación y simplificación en materia de urbanismo (modificación de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León).
- Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.
- Ley 4/2008, de 15 de septiembre, de Medidas sobre Urbanismo y Suelo.
- Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.
- Orden FOM/1602/2008, de 16 de septiembre, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 1/2008, para la aplicación del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León tras la entrada en vigor de la Ley 4/2008, de 15 de septiembre, de Medidas sobre Urbanismo y Suelo.
COMUNIDAD AUTONOMA DE CASTILLA LA MANCHA
Se establece la previsión expresa para implantar el uso de vivienda familiar aislada en el denominado suelo rústico de reserva, incluso es posible excepcionalmente en el suelo que cuente con una especial protección. El suelo rústico de reserva se articula con cierta flexibilidad incluso para proponer sobre él actuaciones urbanizadoras, en su caso. Se establecen normas de aplicación directa desde la ley para clarificar cuando se da el riesgo de formación de núcleo de población.
Establece un régimen de carácter más estricto sobre las que denomina actuaciones clandestinas y actuaciones ilegales. Se exige en todo caso tramitar el correspondiente expediente de legalización.
No se articula un procedimiento específico de regularización de los asentamientos en suelo no urbanizable, más allá de las posibilidades que ofrezca su incorporación en la ordenación del nuevo plan y con limitaciones.
Normativas de referencia:
- Decreto Legislativo 1/2010, de 18/05/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
- Decreto 34/2011, de 26/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
- Decreto 29/2011, de 19/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
- Decreto 248/2004, de 14-09-2004, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística
- Decreto 242/2004, de 27-07-2004, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico.
COMUNIDAD AUTONOMA DE CATALUÑA
No se articula un procedimiento específico de regularización de las parcelaciones ilegales ni de la vivienda en suelo no urbanizable. En líneas generales, el régimen de fuera de ordenación establecido es bastante estricto.
Se residencian en el planeamiento general potestades importantes de cara al tratamiento de estas situaciones. El planeamiento urbanístico general o especial ha de identificar en un catálogo específico las construcciones situadas en suelo no urbanizable susceptibles de reconstrucción o de rehabilitación y justificar las razones que determinan su preservación o, si procede, su recuperación. La inclusión de la vivienda en el Catalogo es determinante de cara a su mantenimiento y regularización. Las construcciones preexistentes en suelo no urbanizable destinadas a vivienda, que no sean incluidas en el catálogo de masías o casas rurales o no estén asociadas a explotaciones rústicas, pueden permanecer sobre el territorio con el uso mencionado, si el planeamiento urbanístico no lo impide expresamente. El régimen de uso y de obras permitidas es más flexible si se implantaron en su momento de forma legal que si no fue así.
Los usos se consideran en situación de fuera de ordenación cuando el nuevo planeamiento los declare incompatibles y los sujete a cese de forma expresa. Estos usos en situación de fuera de ordenación no pueden ser objeto de cambios de titularidad.
Se regula la posibilidad de subvencionar a los municipios y, en su caso, a los propios titulares de parcelas, para financiar las obras de urbanización pendientes, o su mejora, en el caso de urbanizaciones residenciales de baja densidad (desarrollos anteriores al final de 1981) que el planeamiento incluye en suelo urbano o urbanizable. Por tanto es un mecanismo de apoyo financiero para la mejora de los déficit de estas urbanizaciones de baja densidad, que ya se consideran en todo caso legales o legalizadas por el planeamiento. Desarrollan una gestión urbanística con alguna excepcionalidad, pero que conlleva asumir las cargas correspondientes. Se posibilita flexibilizar la aplicación de este régimen mediante una ejecución por fases.
Normativas de referencia:
- Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo.
- Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística.
- Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.
- Ley 3/2009, de 10 de marzo, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos.
- Ley 2/2004, de 4 de junio, de mejora de barrios, áreas urbanas y villas que requieren una atención especial.
- Decreto 369/2004, de 7 de septiembre, por el que se desarrolla la Ley 2/2004, de 4 de junio, de mejora de barrios, áreas urbanas y villas que requieren atención especial.
COMUNIDAD AUTONOMA DE EXTREMADURA
El suelo no urbanizable común puede ser calificado expresamente para dar soporte a la vivienda familiar aislada en áreas territoriales donde no exista posibilidad de formación de núcleo de población, ni pueda presumirse finalidad urbanizadora, por no existir instalaciones o servicios necesarios para la finalidad de aprovechamiento urbanístico. Esta calificación conlleva fijar la parte proporcional de los terrenos que deba ser objeto de reforestación para preservar los valores naturales de éstos y de su entorno y el pago de un canon al municipio.
Se regula desde la Ley la unidad rústica apta para la edificación, sus características y superficie mínima (viable a partir de 15.000 m2 de suelo). En el caso de la rehabilitación de edificaciones existentes para su destino a vivienda o a uso hotelero, la unidad rústica apta para la edificación podrá ajustarse a la superficie de la finca en que se sitúe (exige justificar antigüedad superior a 30 años, entre otros requisitos y admite incrementar la superficie construida hasta un 10%).
Se regulan expresamente la posibilidad de urbanizaciones residenciales de carácter autónomo (aisladas de los núcleos de población). El planeamiento general municipal podrá asumir o prever estas urbanizaciones con el exclusivo objeto de atender la demanda de viviendas, destinadas principalmente a su ocupación temporal o estacional.
Se articula expresamente un cauce de regularización de urbanizaciones clandestinas o ilegales. Se incorporan como suelo urbanizable o urbano no consolidado y el régimen comparte algunos aspectos con el de las urbanizaciones residenciales de carácter autónomo.
Normativas de referencia:
- Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura.
- Decreto 7/2007, de 23 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de Extremadura.
COMUNIDAD AUTONOMA DE GALICIA
Desde el marco de regulación general se establece una regulación precisa y detallada sobre cómo debe abordar el planeamiento general la delimitación y ordenación de los asentamientos rurales de población (ciertamente importantes en la realidad urbano-territorial de Galicia). Se introduce una importante flexibilidad al diferenciar el núcleo rural histórico-tradicional del núcleo rural común y de situaciones mixtas entre ambos (núcleo rural complejo). Estos núcleos se ordenan en detalle mediante planes especiales específicos. La delimitación del núcleo rural es clave, estableciéndose unos criterios detallados para hacer más objetivos los cómputos correspondientes al grado de consolidación. Se apuesta por una delimitación que, más allá del exclusivo reconocimiento de la realidad consolidada existente, admita una cierta cabida de nueva edificación desde una densificación del núcleo, más que un crecimiento en la superficie de suelo delimitada.
Fuera del marco de los núcleos rurales, solo se permiten, en su caso, las edificaciones destinadas a uso residencial cuando se acredita que son complementarias de la explotación agrícola o ganadera.
Se introduce una regulación específica para el tratamiento por el plan de los asentamientos surgidos al margen del planeamiento y que no quepa su consideración como núcleo rural. Se clasifican como suelo urbanizables (con consolidación de edificación de al menos un 50%). Se permiten los usos existentes durante un plazo máximo de tres años, plazo en el que debe estar aprobado el planeamiento que los ordene en detalle. La regularización se extiende a cualquier uso global, no solo los asentamientos residenciales.
Normativas de referencia:
- Ley 2/2010, de 25 de marzo, de medidas urgentes de modificación de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia.
- Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia.
- Instrucción 3/2011, de 12 de abril, para la aplicación de la disposición transitoria decimotercera de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia, en la redacción dada por la Ley 2/2010, de 25 de marzo.
- Instrucción 4/2011, de 12 de abril, sobre la metodología de cálculo del grado de consolidación edificatoria en la delimitación del suelo de núcleo rural, al amparo de lo dispuesto en la Ley 2/2010, de 25 de marzo, de medidas urgentes de modificación de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia.
- Decreto 28/1999, de 21 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de disciplina urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley del suelo de Galicia.
- Decreto 213/2007, de 31 de octubre, por el que se aprueban los estatutos de la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística.
- Ley 10/1995, de 23 de noviembre, de Ordenación del Territorio de Galicia.
COMUNIDAD AUTONOMA DE LA RIOJA
Desde el marco legal urbanístico se articula un régimen flexible para la construcción de la denominada vivienda unifamiliar autónoma (en suelos no urbanizables sin especial protección o riesgo, y sin necesidad de vinculación a explotación agropecuaria). Se establece directamente desde la ley la parcela mínima (0,5 Ha / 2 Ha), el procedimiento y demás requisitos.
La legalización de ocupaciones o parcelaciones clandestinas tiene como instrumento urbanístico específico el denominado Plan Especial de Regularización Urbanística y se posibilita siempre que el suelo no urbanizable ocupado no se considere como no susceptible de regularización por determinadas causas (dominio público, por inadecuación establecida en la ordenación territorial, riesgos, costes…). Esta vía de regularización se limita a actuaciones iniciadas con anterioridad al 1 de enero de 1998. Los propietarios de más del 50 por 100 del suelo pueden solicitar la declaración de área de regularización urbanística.
Normativas de referencia:
- Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja
COMUNIDAD AUTONOMA DE MADRID
No se establece un procedimiento específico de regularización de asentamientos en suelos no urbanizables. Se adopta un criterio residual para clasificar el suelo urbanizable, en consecuencia el suelo no urbanizable debe responder a criterios más exigentes que reconozcan su necesidad de protección. El suelo urbanizable no sectorizado admite el uso de vivienda familiar aislada en el interior de una unidad, que por su localización no pueda presumirse finalidad urbanizadora y que disponga de una superficie mínima. Requiere la expresa previsión desde el planeamiento mediante la oportuna calificación del suelo.
Esta posibilidad queda garantizada y ampliada posteriormente mediante la Ley de Viviendas Rurales Sostenibles. Introduciendo parámetro objetivos para su autorización, de superficie (6 Ha) y clase (extendiéndolo al suelo no urbanizable no sujeto a protección sectorial). Este marco prevalece expresamente sobre cualquier normativa o planeamiento que incida sobre el mismo ámbito material, siempre que la limitación no derive de una competencia estatal.
Normativas de referencia:
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
- Ley 5/2012, de 20 de diciembre, de Viviendas Rurales Sostenibles.
- Resolución de 4 de octubre de 2013, de la Secretaría General de Coordinación Autonómica y Local, por la que se publica el Acuerdo de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración General del Estado-Comunidad de Madrid en relación con la Ley 5/2012, de 20 de diciembre, de Viviendas Rurales Sostenibles de la Comunidad de Madrid.
COMUNIDAD AUTONOMA DE MURCIA
Se regula de forma flexible y directamente desde la ley las posibilidades edificatorias en suelos no urbanizables y urbanizables no desarrollados. En suelo no urbanizable, dependiendo de su categoría, la parcela mínima oscila entre 0,5 Ha, 1,0 Ha ó 2,0 Ha. En suelo urbanizable, según categoría, se establece el mínimo entre 0,5 y 0,25 Ha. Estas parcelas admiten usos de vivienda unifamiliar, según los casos con carácter excepcional y ligadas a la explotación. Se residencian en el propio Plan General la competencia para la regulación última de estos usos.
Para la adecuación a las necesidades y realidad regionales se establecen diversas categorías singulares de suelo: suelo urbano de núcleo rural, suelo urbano especial (terrenos que, no siendo de núcleo rural, constituyan un asentamiento con frente a camino público tradicional) y suelo urbanizable especial (referidos a suelos con peculiares características de asentamientos existentes, con urbanización parcial y especial entorno ambiental). Estos suelos “especiales” cuentan con un singular o excepcional, y en su caso transitorio, régimen de edificación. También la parcelación en estos casos se regula de forma especial.
Se establece el Plan Parcial y los Planes Especiales como instrumentos genéricos de desarrollo, debiendo hacerse especial mención a esta última categoría, ya que se catalogan hasta diez tipos distintos de planeamiento especial que van a tratar de desarrollar y dar cumplida satisfacción a las necesidades peculiares de distintos usos y situaciones específicas que se dan en la Región de Murcia; debiendo destacarse, entre ellos, junto a los de reforma interior y rehabilitación, los de ordenación de núcleos rurales, los de adecuación urbanística y los de especial trascendencia turística.
La clasificación como suelo urbano especial o urbanizable especial da entrada a los citados Planes Especiales de adecuación urbanística, que tendrán por objeto adecuar la actuación urbanística en áreas específicas con incipiente urbanización y peculiares características de su entorno ambiental, para encauzar un desarrollo urbanístico sostenible. Sin embargo, no hay un desarrollo normativo más detallado en orden a esta incorporación de los asentamientos, en su caso, ilegales.
Normativas de referencia:
- Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia.
- Resolución de la Dirección General de Urbanismo por la que se aprueba la instrucción técnica urbanística para la aplicación de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
- Decreto 57/2004, de 18 de junio, por el que se aprueban las «Directrices y Plan de Ordenación Territorial del Litoral de la Región de Murcia» (OT 1/2002).
- Decreto n.º 102/2006, de 8 de junio, por el que se aprueban las «Directrices y Plan de Ordenación Territorial del Suelo Industrial de la Región de Murcia».
COMUNIDAD AUTONOMA DE NAVARRA
No se establece un procedimiento específico de regularización de actuaciones ilegales en suelo no urbanizable.
Se establece un régimen que permite autorizar viviendas nuevas en suelo no urbanizable, en la categoría de preservación, cuando se trate de viviendas unifamiliares aisladas, destinadas a residencia habitual y permanente de su titular, en las condiciones y áreas geográficas que se determinen reglamentariamente o por los instrumentos de ordenación territorial y estar previsto expresamente en el plan municipal. Es especialmente significativo que, entre otros requisitos, la parcela mínima establecida desde la propia ley sea de solo 1.500 metros cuadrados (0,15 Ha).
Normativas de referencia:
- Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
- Decreto Foral 85/1995 de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo parcial de Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
COMUNIDAD AUTONOMA DEL PAÍS VASCO
Régimen muy estricto con las ilegalidades urbanísticas y especialmente con las situadas en suelo no urbanizable. No se articula un procedimiento específico para la regularización de las denominadas actuaciones clandestinas en suelo no urbanizable, bien al contrario, en este suelo no se aplican los plazos de prescripción con el marco de la Ley2/2006. El régimen de la vivienda en suelo no urbanizables es igualmente muy estricto y siempre justificando su necesidad y ligazón a la explotación rural. También se establecen cautelas cuando una modificación o revisión de planeamiento venga a legalizar actuaciones clandestinas declaradas incompatibles con la ordenación urbanística en vigor por resolución o sentencia firme, exigiéndose en todo caso pronunciamiento previo favorable del Consejo de Gobierno.
Se establece un régimen específico para los denominados núcleos rurales existentes, que deben ser objeto de inventario por parte de las Diputaciones Forales. Pueden clasificarse como suelo urbano o como suelo no urbanizable en esta categoría de núcleo rural, según sus características. Admiten cierto número de nuevas edificaciones, siempre limitado (El planeamiento no podrá generar en suelo no urbanizable de núcleo rural un incremento respecto a la superficie construida ni el número de viviendas podrá ser superior al 50% de lo ya existente. Así mismo, el número total de caseríos existentes y previstos no podrá superar las veinticinco unidades). Se entiende por núcleo rural la agrupación de entre seis y veinticinco caseríos en torno a un espacio público que los aglutina y confiere su carácter. Este inventario y la propia definición de lo que se entiende por caserío, devienen en claves para que el planeamiento pueda incorporar estas agrupaciones de viviendas y fijar su ordenación.
Normativas de referencia:
- Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
- Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
- Decreto Foral (BIZKAIA) 105/2007, 26 junio, por el que se regula la autorización previa contemplada en la Ley 2/2006, de 30 de junio, de suelo y urbanismo, al otorgamiento de licencia municipal de construcción de vivienda del titular y gestor de la explotación vinculada a una explotación hortícola y ganadera en suelo no urbanizable.
- Decreto Foral 76/2006, del Consejo de Diputados de 29 de noviembre, que regula el procedimiento para la concesión de autorizaciones por el Departamento de Agricultura, con carácter previo a la licencia municipal de construcción de vivienda vinculada a explotación agrícola o ganadera en suelo no urbanizable.
- Decreto Foral – Álava- 78/2009, 1 diciembre, que aprueba definitivamente el Inventario de los núcleos rurales de suelo no urbanizable de Álava, de acuerdo con lo establecido en la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
- Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos.
COMUNIDAD AUTONOMA DE VALENCIA
Régimen básico de la nueva Ley:
Dentro de la funciones del plan de ordenación pormenorizada, considera como suelo urbano a ordenar por éste instrumento, tanto los núcleos urbanizados como los asentamientos rurales ya consolidados y sus aledaños, salvo en las áreas de reforma interior previstas. También ordenará pormenorizadamente los ámbitos de suelos semi-consolidados de vivienda unifamiliar en medio rural carentes de urbanización, pudiendo prever la remisión de tal ordenación al correspondiente plan especial.
Articula reglas específicas para la reparcelación en situaciones semi-consolidadas, en cuanto al deslinde de la parcela, las adjudicaciones y el computo de aprovechamiento. También se introducen singularidades en cuanto a los deberes urbanísticos de los propietarios en situaciones semi-consolidadas, diferenciando al propietario del edificio lícitamente consolidado en cuanto a su contribución al pago de las cuotas de urbanización.
En suelo no urbanizable se admite, como excepción, la vivienda aislada y familiar, cumpliendo ciertos requisitos, siendo posible permitir edificar en parcelas de perímetro ininterrumpido que, tanto en la forma como en la superficie, abarquen la mínima exigible según el planeamiento, que en ningún caso será inferior a una hectárea por vivienda. Así mismo el plan podrá permitir servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de fábrica sobre la rasante natural, cuya superficie no exceda del dos por cien de la superficie de la finca rústica en que se realice. Criterios generales establecidos directamente desde la Ley. No se presume la parcelación urbanística cuando la división da lugar a una finca de superficie superior a la mínima exigible por esta ley para una vivienda aislada y familiar.
En cuanto a los mecanismos específicos de regularización de asentamiento en SNU, la ley articula lo que denomina “Actuaciones de minimización del impacto territorial generado por los núcleos de viviendas en el suelo no urbanizable”. El plan general podrá delimitar como zona urbanística en el suelo no urbanizable los núcleos de viviendas consolidados que deben minimizar su impacto territorial, cuya implantación se haya efectuado al margen de los procesos formalizados de urbanización y edificación. Se consideran núcleos de viviendas consolidados las agrupaciones de viviendas implantadas sobre ámbitos en suelo no urbanizable que conserven una parcelación de características rurales propias del ámbito territorial, y con una densidad igual o superior a tres viviendas por hectárea, sobre las que no quepa la realización de medidas de restauración de la legalidad urbanística o hayan quedado fuera de ordenación. La ordenación pormenorizada de estas áreas se realizará por medio de un plan especial y un Programa, regulándose su contenido técnico (mantenimiento de la parcelación existente, sin perjuicio de los ajustes que resulten necesarios y asunción de los costes derivados por los propietarios afectados) y los efectos de la actuación de minimización del impacto territorial (parcelas existentes indivisibles, las viviendas existentes podrán ser legalizadas, las parcelas no edificadas deberán quedar fuera del ámbito de la actuación; si se incluyera alguna, permanecerá sin edificación en su uso agrario o forestal o será destinada a espacio libre).
Régimen anterior:
El planeamiento general podrá delimitar, entre otras, estos tres tipos de zonas en suelo no urbanizable común:
- Zonas en las que sea posible el uso de vivienda aislada y familiar no vinculada a explotación agrícola (parcela mínima 1Ha).
- Zonas en las que sea posible la vivienda rural vinculada a explotación agrícola.
- Zonas en las que se delimiten los asentamientos rurales tradicionales e históricos existentes (admite la ampliación del asentamiento rural, permitiendo las obras de reforma, ampliación de la edificación en un 20 por ciento, consolidación y, en su caso, reedificación).
La primera de estas zonas puede permitir la regularización de determinadas edificaciones en su momento ilegales en suelo no urbanizable.
Se define el suelo urbano semiconsolidado por la edificación como el ocupado parcialmente por edificaciones compatibles con la ordenación propuesta, pudiendo ser desarrollado mediante Actuaciones Integradas (PPO o PERI) o Actuaciones Aisladas. En todo caso puede incluir edificaciones patrimonializadas por sus propietarios, por contar con las correspondientes licencias o autorizaciones o, en su defecto, por haber prescrito las acciones para la restauración de la legalidad urbanística o para imponer sanciones. Mediante Plan Especial , que tiene potestad para modificar el planeamiento general, se podrán reclasificar como suelo no urbanizable estos suelos cuando su densidad residencial bruta no supere las 2 viviendas por hectárea. Ello igualmente posibilita regularizar asentamientos ilegales en suelo no urbanizable.
Se establecen Normas de aplicación directa a las construcciones y edificaciones en el suelo no urbanizable. Se establece una expresa regulación del uso, destino, conservación o reforma de las edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del planeamiento, contemplando medidas para la recuperación y revitalización del patrimonio arquitectónico radicado en el suelo no urbanizable.
En suelo no urbanizable, se consideran como núcleos de viviendas consolidados que deben minimizar su impacto territorial a los conjuntos formados por más de diez viviendas existentes dentro de un círculo de cien metros de radio, cuya implantación se haya efectuado al margen de los procesos formalizados de urbanización y edificación. Se articula un procedimiento de regularización que conlleva una ordenación urbanística y una cierta dotación de infraestructuras.
Normativas de referencia:
- Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana.
- Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana (Derogada).
- Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo No Urbanizable (Derogada).
- Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (Derogado).
- Ley 4/2004, de 30 de junio, de La Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje (Derogado).
